Actualités
LA RÉPARTITION DES TRAVAUX ENTRE LE NU-PROPRIÉTAIRE ET L’USUFRUITIER

LA RÉPARTITION DES TRAVAUX ENTRE LE NU-PROPRIÉTAIRE ET L’USUFRUITIER

Publié le : 06/05/2020 06 mai mai 05 2020

Le démembrement de propriété connait un abondant contentieux, lorsqu’il s’agit particulièrement de déterminer lequel de l’usufruitier ou du nu-propriétaire est en charge des travaux à réaliser sur le bien concerné.

Les obligations incombant à chacun des propriétaires sont réparties par le Code civil en fonction de la nature des travaux, répartition dont les contours sont précisés par la jurisprudence.

I-    Les conditions de jouissance de l’usufruit


Aux termes de l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais a la charge d’en conserver la substance.

L’article 600 du Code civil prévoit que l’usufruitier prend les choses dans l’état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit.

Il a toutefois été jugé que le défaut d’inventaire par l’usufruitier avant son entrée en jouissance ne saurait être considéré comme une cause nécessaire de déchéance dudit usufruit. (Req. 17 juill. 1861 : DP 1861. 1. 480). 
L’inventaire permet seulement au nu-propriétaire de prouver par tous moyens la consistance des biens soumis à usufruit. (Paris, 15 sept. 1993 : D. 1994. Somm. 162, obs. A. Robert).

II-    La répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire


L’article 605 du Code civil dispose que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Il ressort des dispositions de l’article 606 du Code civil que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. 
Toutes les autres réparations sont d’entretien. »    

Si l’appréciation du caractère des réparations est une question de fait abandonnée à l’appréciation des tribunaux (Civ. 2e, 7 déc. 1961 : Bull. Civ. II,  n°842), les travaux à la charge du nu-propriétaire et énumérés à l’article 606 du Code civil sont quant à eux limitatifs. (Cass. com, 12 juin 2012, n°11-11.424)

La reconstitution d’un vignoble ravagé par le phylloxéra est une grosse réparation (Civ. 17 juillet 1911 : DP 1911. 1. 457).

La réfection de zingueries affectant une partie importante de l’immeuble et nécessitant une dépense exceptionnelle est également une grosse réparation (Civ. 1ere, 2 fev. 1955 : Bull. civ. I, n°55), tout comme la réfection des souches de cheminée (Vic. 1ere, 15 mars 1961 : Bull. civ. I, n°166).

En revanche, le recrépissement ou le ravalement d’un immeuble est une réparation d’entretien qui reste à la charge de l’usufruitier (Civ. 1ere, 21 mars 1962 : JCP 1963. II. 13272, note H. G.), ou le remplacement de la climatisation d’un immeuble (Civ. 3eme, 10 février 1999 : JCP N 1999. 501).

L’usufruitier doit entretenir l’immeuble de telle sorte qu’il puisse le restituer à la fin de l’usufruit dans l’état dans lequel il se trouvait à l’ouverture de l’usufruit (Aix en Provence, 24 juin 1982 : RDI 1983. 323, note Bergel).

Le nu-propriétaire dispose de la faculté de contraindre l’usufruitier d’exécuter les réparations d’entretien lui incombant. Tel n’est pas le cas de l’usufruitier qui ne peut obliger le nu-propriétaire à réaliser les travaux visés à l’article 606 du Code civil durant l’usufruit, sauf clause particulière expresse. (Req. 10 déc. 1900 ; Civ. 3e, 30 janv. 1970 ; 18 déc. 2013)

L’usufruitier pourrait néanmoins exécuter les obligations qui incombaient au nu-propriétaire, à charge pour lui de demander le remboursement des fonds engagés ainsi que le paiement des sommes correspondant à la plus-value apportée au bien du fait de ses travaux. (Civ. 1e, 18 décembre 2013, n° 12-18.537)

Enfin, ni le propriétaire, ni l'usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit. (Article 607 du Code civil)
 

Historique

<< < 1 > >>
Information sur les cookies
Nous avons recours à des cookies techniques pour assurer le bon fonctionnement du site, nous utilisons également des cookies soumis à votre consentement pour collecter des statistiques de visite.
Cliquez ci-dessous sur « ACCEPTER » pour accepter le dépôt de l'ensemble des cookies ou sur « CONFIGURER » pour choisir quels cookies nécessitant votre consentement seront déposés (cookies statistiques), avant de continuer votre visite du site. Plus d'informations
 
ACCEPTER CONFIGURER REFUSER
Gestion des cookies

Les cookies sont des fichiers textes stockés par votre navigateur et utilisés à des fins statistiques ou pour le fonctionnement de certains modules d'identification par exemple.
Ces fichiers ne sont pas dangereux pour votre périphérique et ne sont pas utilisés pour collecter des données personnelles.
Le présent site utilise des cookies d'identification, d'authentification ou de load-balancing ne nécessitant pas de consentement préalable, et des cookies d'analyse de mesure d'audience nécessitant votre consentement en application des textes régissant la protection des données personnelles.
Vous pouvez configurer la mise en place de ces cookies en utilisant les paramètres ci-dessous.
Nous vous informons qu'en cas de blocage de ces cookies certaines fonctionnalités du site peuvent devenir indisponibles.
Google Analytics est un outil de mesure d'audience.
Les cookies déposés par ce service sont utilisés pour recueillir des statistiques de visites anonymes à fin de mesurer, par exemple, le nombre de visistes et de pages vues.
Ces données permettent notamment de suivre la popularité du site, de détecter d'éventuels problèmes de navigation, d'améliorer son ergonomie et donc l'expérience des utilisateurs.